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Plusvalenze da cessione su immobile A10: quando è esclusa

La Cassazione con l'Ordinanza n 17852 depositata a giugno ha sancito un importante criterio sulla tassazione delle plusvalenze da cessione di immobili (avvenute quindi entro i 5 anni dall'acquisto).

Il caso di specie riguarda un immobile destinato ad abitazione principale dal cedente e i suoi familiari, tale immobile è classificato in categoria A/10.

La pronuncia sinteticamente afferma che la nozione di abitazione principale è ancorata all’accertamento di una situazione di fatto, di oggettiva destinazione dell’immobile a dimora abituale, e deve essere consentito al contribuente di provare tale condizione. 

In caso di accertamento, grava su di lui tale tale onere.

Vediamo i fatti causa.

Plusvalenze da cessione su immobile A10: quando è esclusa

L'Agenzia delle entrate notificava a due persone fisiche comproprietarie di un immobile in categoria A10, due avvisi di accertamento riguardanti il presunto maggior reddito che sarebbe derivato dalla plusvalenza realizzata a seguito di una (ri)vendita infraquinquennale di un immobile in comproprietà.

La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva parzialmente il ricorso, ritenendo fondata solo la censura relativa al mancato conteggio da parte dell'Agenzia delle Entrate delle spese documentate sostenute per l'acquisto dell'immobile successivamente ceduto, con conseguente rideterminazione della maggiore imposta dovuta.

I contribuenti proponevano appello, eccependo l'omessa motivazione in ordine alle eccezioni preliminari avanzate in primo grado, con particolare riferimento a quella di nullità della notifica degli avvisi di accertamento.

Il cuore della doglianza fatta valere dai contrbiuenti ruotava intorno all'insussistenza di una plusvalenza tassabile, dal momento che, indipendentemente dalla categoria catastale A/10, l'immobile era stato adibito ad abitazione principale della famiglia e la sua vendita non era finalizzata al perseguimento di un intento speculativo, ma era stata resa necessaria, invece, dalla situazione di crisi familiare sfociata nella separazione personale tra i coniugi.

La Commissione Tributaria Regionale, rigettate le eccezioni di nullità concernenti la notifica degli atti impositivi, accoglieva il motivo di ricorso relativo all'insussistenza di una plusvalenza tassabile, annullando gli atti impositivi originariamente impugnati.

Essa osservava che la disposizione di cui all'art. 67, comma 1, del DPR n. 917 del 1986 (TUIR), nell'escludere dalle plusvalenze tassabili le somme ottenute dalla vendita infraquinquennale di immobili adibiti ad abitazione principale, non contiene alcun riferimento alla loro categoria catastale.

Aggiungeva che l'assegnazione di un immobile ad una categoria catastale non può assumere rilevanza probatoria assoluta in ordine all'utilizzo corrispondente alla classificazione, sicché l'inclusione di un immobile in una categoria che normalmente identifica un uso diverso da quello abitativo – come appunto la categoria A/10, che identifica la destinazione ad uso ufficio o studio privato – non precludeva la possibilità di provare, da parte del contribuente, che l'immobile stesso fosse stato effettivamente adibito ad abitazione principale e, come tale, sottratto per legge all'imposizione fiscale sulla plusvalenza derivante dalla vendita prima del decorso di cinque anni dall'acquisto.

Riteneva quindi che tale prova fosse stata fornita dal contribuente attraverso la produzione dei certificati di residenza nell'immobile poi ceduto, delle copie delle fatture relative alla fornitura di gas, energia elettrica (per usi domestici) e servizio telefonico, delle copie dei bollettini di pagamento del canone RAI, della tassa rifiuti e delle quote condominiali. 

Tale documentazione veniva considerata idonea a superare la presunzione di non utilizzo a fini abitativi derivante dall'assegnazione a tale unità immobiliare della categoria catastale prevista per gli uffici e gli studi privati.

L'Agenzia delle entrate proponeva ricorso in Cassazione, ricorso respinto dalla Corte che esplicitava il seguente principio: "in caso di cessione, entro il quinquennio dall'acquisto, di un immobile classificato ad uso ufficio, ma oggettivamente classificabile anche ad altri usi abitativi, l'effettiva adibizione di esso ad abitazione principale del cedente (sul quale grava il relativo onere probatorio) o di un suo familiare, da intendersi come destinazione a dimora abituale, ove realizzatasi per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione, è idonea ad escludere l'assoggettamento a tassazione dell'eventuale plusvalenza conseguita dal cedente, anche se tale destinazione sia avvenuta in contrasto con la classificazione catastale dell'immobile, potendosi anche in tal caso escludere l'intento speculativo dell'operazione".
Secondo la Cassazione la sentenza della CTR ha fatto corretta applicazione di tale principi