Le Agevolazioni per le Ristrutturazioni Edilizie e il Risparmio Energetico

Superbonus: spetta per immobile ad uso promiscuo e APE anche dopo inizio interventi

In tre risposte ad interpelli, la n. 570, 571 e 572 del 9 dicembre 2020, l’agenzia delle entrate si esprime in tre frangenti diversi ammettendo l’accesso al superbonus del 110%.

  • il superbonus (in modo limitato) spetta anche per interventi effettuati su un immobile adibito promiscuamente all'abitazione e all'esercizio dell'attività di impresa o libero professionale.
  • L'APE ante lavori può essere emesso anche successivamente all'inizio degli interventi. 
  • Il condominio con abitazioni e negozi accede al 110% se gli oneri vengono posti a carico dei soli proprietari degli appartamenti.

Con la risposta n. 570 si chiarisce  il caso di immobile ad uso promiscuo che accede al (mezzo)superbonus

Se l’immobile ad uso promiscuo subisce interventi di riqualificazione energetica (ecobonus) accede alle detrazioni sugli immobili al 50% ed anche al superbonus.

Il caso della risposta n. 570 tratta la fattispecie di un'abitazione destinata in parte al suo reale utilizzo e in parte alla destinazione di bed & breakfast. Il massimale di spesa su cui calcolare la detrazione viene ridotto al 50% applicando poi la percentuale di detrazione spettante sulla base delle spese sostenute. 

E’ anche il caso del superbonus, fermi rimanendo i requisiti di accesso sia dell’immobile che dei soggetti.

Si tenga presente che il superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che agiscono nell’esercizio di impresa arte o professione, tuttavia tale beneficio, seppur ridotto al 50% è proprio ammesso per coloro che utilizzano promiscuamente l’abitazione all'esercizio della propria attività. E’ quindi necessario, ai fini dell’accesso alle agevolazioni, che si realizzi l'uso promiscuo dell’immobile. 

L’agenzia, esprimendo parere favorevole alla fruibilità delle detrazioni sugli immobili cita la Circ. 19/E/2020 secondo la quale se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite anche all'esercizio di arte, professione, o di attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50%, quindi è calcolata sul 50% delle spese sostenute.

Cita inoltre la Ris. 18/E/2008 la quale ha chiarito che tale riduzione vale anche per gli interventi di immobili residenziali adibiti promiscuamente anche all’attività di bed & breakfast (caso prospettato nella risposta 570). 

Con la risposta n. 571, APE iniziale mancante, si chiarisce che l’importante è produrlo 

Oggetto della Risposta n. 571 è la possibilità di non perdere le detrazioni spettanti per interventi da superbonus anche senza l’elaborazione dell’APE iniziale. Secondo il fisco è garantito il superbonus energetico anche per i soggetti che iniziano i lavori pur non essendo in possesso dell’APE iniziale purché, nel momento della sua elaborazione, il documento faccia riferimento allo stato dell’immobile ante lavori. Infatti l’istanza del contribuente ed il suo dubbio, nascevano dal fatto che avendo dato l’avvio ai lavori nel 2019, periodo in cui il superbonus non era ancora stato introdotto, non era ovviamente stato emesso l’APE iniziale, in quanto all’epoca non necessario. Peraltro l’art. 119 si esprime come segue non facendo riferimento al momento effettivo di emissione dell’APE, ma solo facendo riferimento allo stato dell’immobile ante lavori. “Per gli interventi di cui all'art. 119, commi 1 e 2 del decreto Rilancio, è obbligatoria la produzione degli attestati di prestazione energetica nella situazione ante e post intervento di cui al punto 12 dell'Allegato A"

Con la risposta n. 572, si forniscono chiarimenti sul cappotto e gli infissi in un condominio con negozi e appartamenti

L'ultima risposta getta le basi per trovare un giusto compromesso fra l’intento di riqualificare gli immobili e il fatto che, come da indicazione della Circ. 24/E/2020, se il condominio è composto da unità immobiliari abitative e unità immobiliari non abitative, il superbonus spetta solo ai soggetti che possiedono le unità di tipo abitativo. Ciò con buona pace di coloro che non potendo accedere alle agevolazioni, si troverebbero comunque a dover sborsare la loro quota di spese condominiali. 

Nel quesito posto al fisco si chiede se qualora l’assemblea deliberasse “benefici ed oneri a carico dei soli proprietari degli appartamenti” per lavori da superbonus effettuati su un condominio composto da 10 negozi al piano terra e 10 appartamenti al primo piano, i soli proprietari delle unità abitative possano fruire del Superbonus per i seguenti lavori eseguiti sulle 10 abitazioni: 

  • isolamento delle superfici opache verticali e orizzontali che confinano con gli appartamenti stessi (intervento trainante) 
  • sostituzione degli infissi (intervento trainato) 
  • sostituzione delle schermature solari nel lato sud (intervento trainato)

la risposta del fisco è positiva e fissa i punti principali per l’accesso al 110%.

  •  trattandosi di lavori sull’involucro, è necessario che i lavori vengano effettuati su almeno il 25% della superficie lorda disperdente, 
  • le spese condominiali poi destinate alla copertura finanziaria dei lavori devono essere posti a carico dei soli condomini proprietari delle unità residenziali.
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