Locazione immobili 2021

Riduzione canone di locazione: ha effetto dalla data certa, ossia la registrazione

La Corte di Cassazione con Ordinanza n 3756 del 12 febbraio si esprime in merito alla riduzione del canone di locazione soggetto a registrazione.

In particolare, chiarisce che ai fini delle imposte sui redditi relative ai canoni di un contratto di locazione, la riduzione del corrispettivo contrattuale ha effetto nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, dal momento in cui l’accordo tra le parti acquista data certa ai sensi dell’articolo 2704 cc.

Una contribuente che aveva concesso in affitto un immobile commerciale, con una successiva scrittura privata, sottoscritta il 15 febbraio 2011 e registrata il 15 marzo 2011, aveva concordato con il conduttore la riduzione del canone di locazione, precisando che la variazione del canone aveva effetto già dall'anno precedente.

Sulla base di tale variazione del canone, in sede di dichiarazione dei redditi, relativa appunto all'anno in questione,  la proprietaria dell’immobile locato aveva indicato un reddito da locazione, ridotto in base all'accordo.

L’Amministrazione finanziaria aveva emesso un atto di accertamento ai fini IRPEF richiedendo maggiori somme a titolo di maggiore imposta, addizionali e relative sanzioni poichè l’accordo di riduzione del canone poteva essere opposto solo a partire dal 15 marzo 2011, ossia dalla data di registrazione dello stesso.

In sede contenziosa la contribuente aveva prodotto documentazione attestante che nel 2010 la conduttrice aveva versato effettivamente un canone ridotto secondo l'accordo registrato solo dopo.

I giudici tributari del primo grado, dopo aver evidenziato che la registrazione di un contratto non incide sul suo perfezionamento, né sulla sua efficacia avevano accolto la tesi della contribuente, secondo la quale era corretto indicare il canone ridotto già dalla dichiarazione dei redditi per il 2010.

Accordo di riduzione del canone di locazione, quando vale per la riduzione delle imposte?

Invece, tanto la CTR quanto la Corte di Cassazione hanno accolto la tesi dell'Agenzia delle Entrate e in particolare la Suprema Corte ha richiamato l’articolo 2704 del codice civile.

Questa disposizione, con riferimento alle scritture private non autenticate, stabilisce che la data della scrittura è certa e computabile nei confronti dei terzi soltanto:

  • dal giorno in cui la scrittura è registrata
  • dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritta
  • dal giorno in cui il contenuto della scrittura è stato riprodotto in atti pubblici
  • dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo ugualmente certo l’anteriorità della formazione del documento.

Inoltre, richiamando alcune precedenti pronunce, l'ordinanza n. 2628/2019 e la sentenza n. 7621/2017, i giudici hanno affermato che “…l’unico modo per fornire adeguata prova documentale di una convenzione scritta è quello di attestarne la data certa, la quale costituisce pertanto l’elemento indispensabile per rendere la convenzione opponibile ai terzi, fra i quali va ricompresa anche l’Agenzia delle entrate.” 

Si è deciso che l’accordo di riduzione del canone poteva avere effetto verso l’Amministrazione solo dalla data della registrazione, nel caso di specie il 15 marzo 2011, e doveva essere negato un effetto retroattivo al 2010. 

Il ricorso della contribuente è stato respinto e la stessa è stata condannata al pagamento delle spese di giudizio.

Si specifica per completezza che con la Risoluzione n. 60 del 28 giugno 2010, l’Amministrazione finanziaria ha fornito importanti chiarimenti in merito agli accordi di riduzione del canone di un contratto di locazione ovvero si è precisato che:

  • gli articoli 3 e 17 del testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131 del 26 aprile 1986, indicano, in maniera tassativa, gli eventi successivi alla registrazione di un contratto di locazione, che devono essere autonomamente portati a conoscenza dell’Amministrazione, 
  • essi riguardano le cessioni, risoluzioni e proroghe del contratto originario,
  • l’accordo di riduzione del canone non rientra tra gli eventi per i quali vi è l’obbligo di notiziare l’Amministrazione finanziaria, ciò perchè l'accordo non implica né una risoluzione, né una novazione del contratto. Si tratta solo di una modifica del contratto originario
  • tale accordo deve essere registrato soltanto se formalizzato mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La stessa risoluzione ha evidenziato che l’accordo con il quale le parti riducono il canone di locazione, ha effetto anche ai fini della determinazione della base imponibile, sia per il pagamento delle imposte di registro, che ai fini delle imposte dirette, pertanto, le parti del contratto, pur non avendone l’obbligo, hanno interesse a comunicare tale accordo al fisco, in modo da ridurre, legittimamente, la base imponibile relativa al pagamento delle imposte inerenti alla locazione.

Si è evidenziato, che le parti possono registrare volontariamente l’accordo di riduzione del canone, in modo da attribuire al loro accordo data certa, rendendolo opponibile ai terzi.

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