Locazione immobili 2021

Locazioni commerciali: conta la registrazione di risoluzione contratto per le imposte

Con l’ordinanza n. 15352 del 03.06.2021, la Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate per un caso di locazione commerciale stabilendo che ai fini fiscali non basta che la risoluzione del contratto sia inviata a mezzo raccomandata ma è necessario che l’atto di risoluzione contrattuale sia registrato presso l’ufficio della Agenzia delle Entrate competente affinché si abbia l’elemento della data certa dell’avvenuta risoluzione

La mancata esecuzione di questa formalità rende l’atto, con specifico riferimento alla presunta data della risoluzione del contratto, inopponibile all’amministrazione finanziaria. Non rileva inoltre ai fini della tassabilità dei redditi, la circostanza che la contribuente abbia successivamente registrato l'atto di risoluzione, in ravvedimento operoso.

La Cassazione ricorda che il reddito degli immobili affittati per fini diversi da quello abitativo, per i quali opera, invece, la deroga introdotta dall'articolo 8 della legge n. 431/1988, è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione.

Conseguentemente, anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, atteso che il criterio di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione (Cassazione, pronunce nn. 12332/2019, 348/2019 e 19240/2016).
Nel caso specifico la ricorrente ha dato prova dello scioglimento anticipato degli effetti del rapporto locativo mediante una raccomandata a mano, sottoscritta dal liquidatore della società conduttrice e controfirmata da uno dei locatori, di immediato recesso dal rapporto contrattuale di locazione commerciale.

Secondo la Cassazione anche a voler attribuire al documento il significato di un atto di risoluzione contrattuale è incontrovertibile che tale atto andava registrato come previsto dall’articolo 28 del DPD n 131/1986.

Inoltre, per determinare la data certa della scrittura, trovano applicazione le norme del codice civile e in particolare l’articolo 2704 cc secondo cui la data certa può essere desunta:

  • dal giorno in cui la scrittura è stata registrata
  • o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di coloro che l'hanno sottoscritta 
  • o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici 
  • o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l’anteriorità della formazione del documento.