Le Agevolazioni per le Ristrutturazioni Edilizie e il Risparmio Energetico

L’accesso comune del condominio non esclude dal superbonus

Ancora una volta l’agenzia delle entrate, con la Risposta n. 524 del 4 novembre 2020, si esprime sul concetto di “accesso autonomo”, ma questa volta alla luce delle modifiche all’art. 119, introdotte dalla conversione in legge del DL 104/2020. 

La situazione descritta dal contribuente

Un contribuente intende effettuare alcuni fra gli interventi previsti dall’art. 119, DL 34/2020 che danno diritto alla maxi detrazione del 110%. L’unità immobiliare è parte di un condominio ma possiede un accesso indipendente rispetto alle altre porzioni di immobile presenti nell’edificio. 

Stante il doppio accesso, il contribuente chiede chiarezza nella definizione di accesso autonomo. 

La risposta dell’agenzia delle entrate

Dopo una disamina di quali sono gli interventi che concorrono alla detrazione del 110% per effetto dell’art. 119, DL 34/2020 (Superbonus) e in riferimento a quali immobili, o porzioni di esse, possono venire effettuati per garantire la maggiore detrazione, l’Ufficio passa ad esaminare la singola situazione rappresentata dal contribuente, concentrandosi sulla struttura che gli immobili devono avere al fine degli interventi citati. 

L’agenzia afferma che secondo la Circ. 24/E/2020 le unità immobiliari devono essere «funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari» 

Ai fini dell’accesso al superbonus le unità immobiliari vanno individuate verificando la contestuale sussistenza di due requisiti

  • l’indipendenza funzionale» e 
  • l’accesso autonomo dall'esterno, 

a nulla rilevando che l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. 

Pertanto, l'unità abitativa all'interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).

Ma quando un’unità è funzionalmente indipendente secondo la Circ. 24/E/2020? 

Prosegue l’agenzia, affermando che un'unità è funzionalmente indipendente quando è dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva e la presenza di un accesso autonomo dall'esterno presuppone, ad esempio, che «l'unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva». 

Il concetto di “proprietà esclusiva”, viene riportato come un dato di fatto dall’agenzia non facendo riferimento al fatto che la disposizione prevista dall’art. 119, nella sua formulazione originaria, fosse diversa, 

Infatti l’art. 119 stesso si esprime come segue: … 

gli interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione… 

Tuttavia l’Ufficio puntualizza, chiarendo tale aspetto e tale differenza fra norma e prassi dichiarando che il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione del DL 104/2020 (legge 13 ottobre 2020, n. 126) all'articolo 119, il co. 1-bis ai sensi del quale «Ai fini del presente articolo, per "accesso autonomo dall'esterno" si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva». 

A seguito di tale modifica normativa, ed è questa l’affermazione importate che interessa in tale sede, si può ritenere che l'unità immobiliare abbia "accesso autonomo dall'esterno" quando all'immobile si accede attraverso una strada privata e/o in multiproprietà o attraverso un terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo, non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell'unità immobiliare all'accesso in questione ovvero quando si è in presenza di accesso anche da cortile/passaggio comune che affaccia su strada. 

Quindi l’agenzia conclude la risposta offrendo un parere positivo circa l’accesso dei lavori alla maxi detrazione del 110% proprio in virtù del fatto che il DL 104/2020, nella sua fase di conversione in legge ha modificato il concetto di accesso autonomo.

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