Cedolare secca

Cedolare secca: spetta anche se il canone da patto territoriale è ridotto causa covid

L'istante è un locatario di appartamento e riporta quanto segue: "la previsione contenuta nell'articolo 21 del nuovo accordo territoriale sulle locazioni abitative sottoscritto il 25.06.2020 dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini", recante "Misure dirette a fronteggiare l'emergenza sanitaria Covid 19" prevede che "Laddove (…) venga sottoscritto un contratto con riduzione obbligatoria del canone massimo, verranno riconosciute al locatore le agevolazioni imu (…) per il periodo in cui la riduzione del canone sarà sussistente. La riduzione del canone (…) si applicherà a condizione che nel comune di riferimento sia stata approvata la misura di agevolazione imu (…). Altresì la riduzione di cui al presente articolo si applicherà a condizione del riconoscimento e mantenimento delle misure fiscali di cui alla cedolare secca da parte dell'Agenzia delle Entrate"

Secondo gli accordi territoriali a causa della emergenza covid sono state previste riduzioni del canone di cui è firmatario l'istante. Egli ritiene che vi siano dubbi in merito alla possibile applicazione della cedolare secca e chiede, con istanza di interpello, un chiariento in merito all'Agenzia delle entrate.

Le Entrate con Risposta n 165 del 9 marzo chiariscono che se:

  • a causa del covid
  • il canone di locazione massimo previsto nei patti territoriali è ridotto con clausola (obbligatoria e temporanea)
  • e la riduzione dura 6 mesi

su tale contratto a canone ridotto spetta ugualmente l'applicazione della cedolare secca.

L'interpello è stato posto in quanto il contribuente solleva dubbi in merito all'art 3 comma 11 del DLgs 23/2011 che, per il locatore che opta per la cedolare secca:

  • sospende la possibilità di “chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente”, 
  • e subordina l’efficacia dell’opzione per l’imposta sostitutiva della cedolare secca, all’invio, con raccomandata all’inquilino, della comunicazione della rinuncia all’aggiornamento dei canoni.

L’Agenzia delle Entrate, conferma che la cedolare secca può continuare a trovare applicazione nel caso di specie in quanto la clausola prevista dall’accordo territoriale non rientra tra quelle incompatibili con l’imposta sostitutiva a norma dell’art. 3 comma 11 del DLgs. 23/2011 ed ha carattere di temporaneità e obbligatorietà

Ai sensi del DM 16 gennaio 2017 gli accordi territoriali tra associazioni di categoria per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, prevedono “fasce di oscillazione del canone di locazione all’interno delle quali, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità o porzione di unità immobiliare, è concordato tra le parti, il canone per i singoli contratti”. 

Tali fasce sono definite da un valore minimo e da un valore massimo del canone ed, inoltre, “gli accordi territoriali possono stabilire gli elementi che determinano una riduzione del canone massimo”ai sensi dell'art 1 del DM citato.

L’accordo territoriale stipulato tra le associazioni di categoria ha previsto che “che per i contratti stipulati sotto la vigenza del presente accordo e per un periodo di 6 mesi dalla sottoscrizione dello stesso, (…) verrà operata una riduzione del valore massimo delle rispettive fasce di oscillazione per una percentuale del 10%. La riduzione perderà automaticamente efficacia dopo sei mesi dalla entrata in vigore del presente accordo salva proroga”.

L'adeguamento a tale clausola è obbligatorio e non preclude la cedolare secca perchè ricorrendo le condizioni individuate dall’accordo, la clausola di riduzione “si introduce obbligatoriamente nel contratto di locazione, pena la non conformità del contratto a quanto disposto nell’accordo territoriale”. 

Concludendo l'agenzia sottolinea che essendo l'adeguamento agli accordi automatico e obbligatorio, la riduzione del canone non è riconducibile alla volontà delle parti ma costituisce di fatto adeguamento ad un obbligo legale finalizzato a tutelare le parti contrattuali perciò non è ostativo per la cedolare secca.

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