La casa

Abitazione di lusso: quando è definita tale non spettano le agevolazioni fiscali

Con l’Ordinanza n. 1538 del 25 gennaio 2021 la Corte di cassazione si esprime sulla definizione di "beni di lusso" e in particolare in merito alla casa, al fine di determinare il perimetro di spettanza delle agevolazioni fiscali ad essa inerenti.

La Cassazione afferma che al fine di stabilire se un’abitazione è di lusso, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva che va determinata escludendo dalla estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta, la superficie di 

  • balconi, 
  • terrazze, 
  • cantine, 
  • soffitte, 
  • scale
  • e posto macchina.

Ciò che ha rilievo per la Suprema Corte è la marcata potenzialità abitativa del bene e, più precisamente, l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana.

Analizziamo i fatti che hanno condotto alla pronuncia di cui si tratta.

L' Agenzia delle Entrate recapitava un avviso di decadenza dalle agevolazioni “prima casa”, dovuta al fatto che il bene venduto, un villino unifamiliare dotato di garage e lotto di terreno antistante, era risultato dotato delle caratteristiche tipiche dei “beni di lusso”, così come individuate dall’articolo 6 del Dm Lavori pubblici del 2 agosto 1969.
Il contribuente presentava ricorso che veniva accolto dalla Commissione tributaria di primo grado sulla base del convincimento che la differenza tra la metratura accertata dal consulente tecnico d’ufficio nominato dal giudice e quella individuata secondo i criteri di cui all’articolo 6 del citato decreto ministeriale, determinante la caratteristica del bene di lusso, potesse essere frutto di ragionevole errore.
L'agenzia proponeva ricorso ai giudici regionali che lo accoglievano riconoscendo il carattere di lusso dell’immobile basandosi sulle conclusioni a cui era giunto il consulente tecnico d’ufficio che aveva accertato il superamento del limite di 240 mq escludendo dal computo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchina.

Il contribuente proponeva ricorso in Cassazione deducendo che i giudici regionali avessero commesso errori nell’includere nel calcolo della superficie utile

  • i pianerottoli presenti all’interno dell’immobile al piano terra, al primo piano e al piano seminterrato
  • e omettendo che una porzione del seminterrato fosse adibita a cantina e, quindi, da escludere dal computo della superficie utile complessiva.

Con l’ordinanza di cui si tratta la Cassazione perseguendo un indirizzo interpretativo già affermato e consolidato, ritiene che al fine di stabilire se un’abitazione è di lusso e, come tale, esclusa dai benefici “prima casa”, occorra fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui al Dm citato.

L'articolo 6 del Dm Lavori pubblici del 2 agosto 1969 definisce “abitazione di lusso” le singole unità immobiliari che hanno superficie utile complessiva superiore a 240 mq, il cui computo va effettuato escludendo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine. 

Premesso che viene in rilievo la sola utilizzabilità e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti, la superficie deve essere determinata escludendo dalla estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta, quella di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina. 

Ciò che appunto rileva, in coerenza con l’apprezzamento dello stesso mercato immobiliare, è la marcata potenzialità abitativa del bene ossia l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana.

Nel caso di specie i giudici di legittimità rilevano inoltre che “i pianerottoli interni all’immobile non sono compresi nella elencazione tassativa, prevista dall’art. 6 d.m. citato, delle aree escluse dal calcolo né possono equipararsi alle scale stante la diversa conformazione ed utilizzo delle aree. Non è possibile, quindi, aderire ad una soluzione ermeneutica estensiva, atteso che le previsioni relative ad agevolazioni o benefici in genere in materia fiscale non sono passibili di interpretazione analogica e, quindi, questi non possono essere riconosciuti nelle ipotesi in cui non siano espressamente previsti”.

In merito al concetto di “superficie utile” la Corte di cassazione si è espressa:

  • con la sentenza del 18 settembre 2013, n. 21287, affermando che la norma contenuta al citato articolo 6, dovesse essere interpretata nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto (in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori) solo, i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine e non l’intera superficie non calpestatile. 
  • a sostegno di tale impostazione si sottolinea come nella formula “superficie utile complessiva” contenuta nella norma, manchi l’aggettivo “netta” che, invece era presente nel testo “superficie utile netta complessiva” della disposizione che dettava la previgente definizione delle caratteristiche delle abitazioni di lusso

Pertanto si presuppone che la superficie utile vada considerata:

  • escludendo, dal computo metrico, solo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine,
  • includendo nella metratura i muri, le soglie di passaggio da un vano all’altro, le nicchie, gli sguinci di porte e finestre.

Al fine di individuare la superficie utile per identificare le abitazioni di lusso, è irrilevante la calpestabilità dell’area in questione.

In definitiva viene affermato, ormai in termini consolidati, che ai fini dell’individuazione di una abitazione di lusso, nell’ottica di escludere il beneficio “prima casa”, la superficie utile deve essere determinata guardando alla “utilizzabilità degli ambienti” a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito, il parametro idoneo a esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione. 

Il concetto di superficie utile non può restrittivamente identificarsi con la sola “superficie abitabile”, nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre.

Pertanto, il requisito dell’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo a esprimere il carattere lussuoso di una abitazione, assumendo rilievo la marcata potenzialità abitativa dello stesso.