Nuova IMU 2020 su terreni e aree fabbricabili: ecco le novità

La Legge di bilancio 2020 ha modificato radicalmente la disciplina IMU/TASI. Brevemente, la TASI è stata abolita ed è confluita nell'IMU, con alcune modifiche. 

In generale, le nuove norme stabiliscono che costituisce parte integrante del fabbricato “l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente”. Lo scopo della norma è porre fine al contenzioso sull’assoggettabilità dell’area fabbricabile pertinenziale accatastata autonomamente. Con la nuova definizione è necessario

  • provvedere all'accatastamento unitario per evitare la tassazione.
  • oppure, come chiarito dalla circolare 1/DEF 2020, l'esenzione è ammessa anche a fronte della semplice graffatura. Si ricorda che l'unità graffata è costituita da particella e subalterno e caratterizzate da identificativo univoco, con la conseguenza che il fabbricato e il terreno sono a tutti gli effetti un’unica entità, con una sola rendita effettiva, una sola consistenza e una sola classe catastale. In questo caso, il valore del fabbricato comprende anche quello della pertinenza mentre, in caso contrario, l’area continua a considerarsi edificabile e come tale sarà soggetta autonomamente a imposizione, in quanto risulta inclusa negli strumenti urbanistici.

Inoltre, il comma 746 dell'articolo 1 della legge di bilancio 2020 (L. 160/2019) conferma che per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione. Tuttavia, attenzione deve essere prestata al fatto che è stata introdotta anche la possibilità di prendere come base imponibile il valore determinato a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo

  • alla zona territoriale di ubicazione,
  • all'indice di edificabilità,
  • alla destinazione d'uso consentita,
  • agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione,
  • ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

L'obbiettivo di queste nuove disposizioni è quello di risolvere il problema della tassazione di un’area fabbricabile che diventa tale nel corso dell'anno, e che di conseguenza non aveva un valore di mercato al 1° gennaio perchè considerata unica con il fabbricato. Prevista inoltre la possibilità per i Comuni di stabilire, con proprio regolamento, il diritto al rimborso dell'imposta pagata per le aree successivamente divenute inedificabili.

Per quanto riguarda i terreni degli imprenditori agricoli, con la nuova IMU non saranno comunque dovute imposte sui terreni, compresi quelli edificabili, posseduti dagli imprenditori agricoli e dai coltivatori diretti, purché effettivamente coltivati. In particolare la legge di bilancio 2020 (al comma 741 dell'ar.1) esenta dall'imposta i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all'allevamento di animali. Per avere diritto all'esenzione occorre l'attestazione del comune che su richiesta del contribuente attesta se un'area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai criteri stabiliti. La stessa esenzione è riconosciuta alle società agricole.

Inoltre, anche la nuova normativa esclude dal tributo tutti i proprietari di terreni agricoli che si trovano in zone di montagna e di collina o nelle isole minori; facendo riferimento alla circolare ministeriale n. 9/1993 che contiene l’elenco dei Comuni montani o collinari i cui terreni agricoli non erano soggetti all’ICI. Infine, continuano ad essere esenti dall’imposta i terreni con immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.


L’esenzione dal pagamento dell’IMU opera, a determinate condizioni, anche in caso di fusione di più Comuni. In particolare:

  1. in caso di fusione di due Comuni totalmente esenti, i terreni ubicati nel nuovo Comune sono totalmente esenti;
  2. in caso di fusione di un Comune esente con uno non esente in quanto non incluso nell’elenco allegato alla circolare, beneficiano dell’agevolazione solo i terreni che erano ubicati nel territorio del Comune esente prima della fusione;
  3. in caso di fusione di un Comune esente con uno parzialmente esente, godono dell’esenzione ai fini IMU solo i terreni ubicati nel territorio del Comune precedentemente esente e quelli che risultavano esenti nel Comune che prima della fusione era parzialmente delimitato;
  4. in caso di fusione di due Comuni parzialmente esenti, i terreni per i quali si ha diritto all’esenzione sono solo quelli che rientravano nei territori a tale fine delimitati dei Comuni che hanno dato origine al nuovo Comune.